Qual è il mio prezzo base e quando dovrei cambiarlo?

Updated 8/12/20 by Beyond Pricing

Il prezzo base è il punto di partenza delle nostre fluttuazioni di prezzo. Consideralo come il prezzo medio per il tuo annuncio per l'anno. Andremo al di sopra di esso durante i periodi di alta domanda e al di sotto durante i periodi di bassa domanda.

L'impostazione del prezzo base corretto per il tuo annuncio è una delle chiavi per massimizzare le entrate. Una volta impostato il prezzo base corretto, possiamo applicare in modo appropriato i fattori che modificano la domanda notturna, come la stagionalità, il giorno della settimana e gli eventi locali.

Prezzo base iniziale

Quando colleghi per la prima volta il tuo account, vedrai che c'è un prezzo base iniziale creato per il tuo annuncio. Questo viene creato esaminando i tuoi prezzi per i prossimi 60 giorni e regolando la stagionalità per ottenere all'incirca le stesse entrate che avresti ai tuoi prezzi attuali. Questo è solo un punto di riferimento per iniziare. Dovresti sempre valutare e modificare il prezzo base prima di sincronizzare il tuo annuncio. Quindi vediamo come farlo!

Impostazione del primo prezzo base

Che tu sia un host esperto o un nuovo ospite (vedi maggiori informazioni di seguito), ti consigliamo di impostare il prezzo base nella scheda Visualizza grafico per il tuo annuncio. Qui puoi identificare facilmente le tendenze della domanda causate da stagionalità, giorno della settimana ed eventi locali.

Guardando il nostro elenco a Orlando, Florida nella visualizzazione grafico, possiamo vedere picchi nei prezzi suggeriti che mostrano variazioni tra i giorni feriali e i fine settimana, prezzi suggeriti più bassi durante la bassa stagione e prezzi suggeriti più alti durante l'alta stagione, nonché picchi per le vacanze.

La visualizzazione grafico è anche un ottimo posto per vedere l'impatto che la modifica del prezzo base ha sui prossimi 365 giorni.

Quindi, con un prezzo base di € 150, suggeriamo un prezzo notturno di € 173 per il 30 agosto 2019 (Labor Day), ad esempio. Con un prezzo base di € 200, suggeriamo un prezzo notturno di € 231 per il 30 agosto 2019.

Host / proprietario esperto

Se hai affittato la tua proprietà per un po 'di tempo, dovresti impostare il prezzo base al prezzo medio a cui hai ricevuto le prenotazioni. Ad esempio, se addebiti $ 200 a notte in estate e $ 150 in inverno, la media è di $ 175. Puoi impostare il tuo primo prezzo base a $ 175. Se hai semplicemente un prezzo nei giorni feriali e un fine settimana, sarebbe la media di questi due.

Nuovo per gli affitti per le vacanze

Se sei un nuovo host e non hai ancora prenotazioni, ti consigliamo di controllare la scheda Schede nelle vicinanze. Qui puoi vedere le informazioni sugli annunci nella tua zona contro cui stai competendo direttamente. Come primo passo, ordina gli elenchi nelle vicinanze in base al punteggio di integrità e concentra la tua attenzione sugli elenchi con buoni punteggi di integrità. Un buon punteggio sulla salute generalmente significa che la proprietà sta prenotando bene, quindi questa è una buona guida su quale potrebbe essere il tuo prezzo base di partenza.

Detto questo, come regola generale, sconsigliamo di prendere decisioni sul prezzo base copiando la concorrenza locale. Come ci piace dire, non vorresti ingannare uno studente di C! Piuttosto, ti consigliamo di aprire alcuni annunci su Airbnb, Booking.com e / o VRBO per vedere come appaiono online. Quindi, ad esempio, se trovi un annuncio simile al tuo ma il tuo ha un pool, potresti essere in grado di addebitare un prezzo più alto.

Un'altra buona guida su dove impostare il prezzo di base iniziale è il grafico dei prezzi del vicinato nella scheda Dati di mercato per il tuo annuncio. Qui puoi vedere i prezzi medi di Airbnb, Booking.com e / o VRBO per un dato giorno e vedere come i nostri prezzi suggeriti si confrontano con il tuo prezzo base attuale. Puoi anche attivare il prezzo medio di Airbnb, Booking.com e / o VRBO per l'anno per vedere se il tuo prezzo base è in linea.

Se il tuo annuncio è nuovo di zecca e non ha ancora recensioni, una volta impostato il prezzo base ti consigliamo di impostare alcuni sconti last minute aggressivi per il tuo annuncio. Ciò ti garantirà di ricevere alcune prenotazioni a breve termine e ti aiuterà a costruire quelle importanti recensioni a 5 stelle.

Regolazione del prezzo base

Quindi, ora che hai un buon prezzo base di partenza, sei pronto per partire. Il passo successivo è osservare quanto bene prenoti a questo prezzo base per determinare se hai il prezzo base corretto o se devi modificarlo.

È qui che entra in gioco il tuo punteggio sulla salute. Il tuo punteggio sulla salute è concepito per essere un ciclo di feedback di come sta andando il tuo prezzo di base dove è attualmente impostato. È essenzialmente una misura del tuo ritmo di prenotazione e ti aiuta a determinare se il tuo annuncio si sta prenotando troppo velocemente, troppo lentamente o nel modo giusto.

Per monitorare il tuo ritmo di prenotazione relativo al ritmo di prenotazione ideale nel tuo mercato, passa con il mouse sopra "?" accanto a Occupancy nella dashboard Beyond Pricing:

In generale, consigliamo che se il rendimento del tuo annuncio è "Troppo basso", il miglior passaggio successivo è quello di abbassare il prezzo di base per quell'annuncio del 5-10% per iniziare ad acquisire più prenotazioni.

Al contrario, se il rendimento del tuo annuncio è "Troppo alto", il passaggio successivo consiste nell'aumentare il prezzo base del 5-10% per iniziare ad acquisire prenotazioni con una tariffa media giornaliera (ADR) più elevata.

Diamo un'occhiata ad alcuni esempi.

Per il nostro annuncio a San Francisco, California, la percentuale di prenotazione ideale è del 52% prenotata per i prossimi 30 giorni e noi siamo prenotati al 76%. La percentuale di prenotazione ideale per i prossimi 90 giorni è del 24% prenotata e noi siamo prenotati al 75%. Siamo molto più alti degli ideali e abbiamo un punteggio di salute equo ma non ideale di 69.
Azione: aumentare il prezzo base
Per il nostro annuncio a Palm Springs, California, la percentuale di prenotazione ideale è del 63% prenotata per i prossimi 30 giorni e noi siamo prenotati al 3%. La percentuale di prenotazione ideale per i prossimi 90 giorni è del 31% prenotata e noi siamo prenotati all'1%. Siamo molto più bassi degli ideali e abbiamo un punteggio di salute basso di 6.
Azione: diminuire il prezzo di base
Per il nostro annuncio a Orlando, Florida, la percentuale di prenotazione ideale è del 66% prenotata per i prossimi 30 giorni e noi siamo prenotati all'80%. La percentuale di prenotazione ideale per i prossimi 90 giorni è del 36% prenotata e noi siamo prenotati al 64%. Siamo molto vicini agli ideali e abbiamo un ottimo punteggio di salute di 80.
Azione: non è necessario alcun aggiustamento del prezzo base

Ti consigliamo di monitorare il tuo ritmo di prenotazione almeno ogni due settimane per perfezionare efficacemente il prezzo base ottimale per il tuo annuncio.

Non modifichiamo automaticamente il tuo prezzo base per te perché ci rendiamo conto che non sempre disponiamo di informazioni perfette sul blocco delle date del tuo annuncio per uso personale o sul blocco a causa di una prenotazione su un altro canale.

Molte persone chiedono perché non è necessariamente buono essere al completo. A volte, significa che sappiamo che potresti essere prenotato a una tariffa più alta, quindi lasci i soldi sul tavolo.

Tariffe aggiuntive e prezzo base

I nostri prezzi consigliati si riferiscono alla tua tariffa notturna. Ma siamo consapevoli che hai altre commissioni associate alla tua inserzione e queste sono indirettamente prese in considerazione nel nostro algoritmo. Le nostre linee guida generali sono:

Spese di pulizia - addebita ciò che ti costa. In questo modo, anche se ricevi una prenotazione di una notte a una tariffa ridotta, sarai comunque sicuro di coprire i costi. È anche la cosa giusta da fare.

Tariffa per gli ospiti extra - In genere, non consigliamo di addebitare una tariffa per gli ospiti extra per un numero di ospiti inferiore al doppio del numero di letti.

Ad esempio: se hai un annuncio con due camere da letto con due letti, i primi quattro ospiti sarebbero liberi.

Beyond Pricing si adatta a questi ultimi osservando la velocità con cui le tue inserzioni vengono prenotate.

Ad esempio: supponiamo che tu e un vicino abbiate entrambi ottimi appartamenti con una camera da letto disponibili per € 200 a notte. Se la tua quota di pulizia è di € 200 e la loro è di € 50, probabilmente riceverai meno prenotazioni del tuo vicino. Se ricevi troppe poche prenotazioni, la tua percentuale di prenotazione sarà troppo bassa, il tuo punteggio sulla salute scenderà e saprai che è ora di abbassare il tuo prezzo base a, diciamo, € 150 a notte.

Ti consigliamo di dare un'occhiata ad altri annunci nella tua zona per vedere qual è la tariffa media per la pulizia e per gli ospiti in modo da non dover compensare con una tariffa della camera inferiore.

Prezzo minimo

Il tuo prezzo minimo è la tariffa più bassa che saresti disposto ad accettare per una notte. Dipende completamente da te. Ti consigliamo di impostarlo al livello più basso ti senti a tuo agio. Ciò non significa che il nostro prezzo suggerito raggiungerà mai quel punto; piuttosto, consente un'adeguata fluttuazione della tariffa giornaliera data la domanda nel tuo mercato. Ricorda solo che un prezzo minimo elevato probabilmente si tradurrà in un minor numero di prenotazioni nei periodi di bassa domanda e limiterà le prenotazioni dell'ultimo minuto.

Se riduci il prezzo base, potresti dover ridurre anche il prezzo minimo per consentire la fluttuazione dei nostri suggerimenti sui prezzi.

Per il nostro elenco a Orlando, Florida, se riduciamo il nostro prezzo base da € 150 a €100, puoi vedere che durante i periodi di bassa domanda raggiungiamo il nostro prezzo minimo di € 90 e siamo essenzialmente a prezzi fissi per tutto settembre. Se riduciamo il nostro prezzo minimo da € 90 a € 70, puoi vedere i nostri prezzi suggeriti fluttuare maggiormente durante quel periodo.


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