Quel est mon prix de base et quand dois-je le modifier?

Updated 8/12/20 by Beyond Pricing

Le prix de base est le point de départ de nos fluctuations de prix. Considérez-le comme le prix moyen de votre annonce pour l'année. Nous irons au-dessus pendant les périodes de forte demande et en dessous pendant les périodes de faible demande.

La définition du prix de base correct pour votre annonce est l'une des clés pour maximiser les revenus. Une fois que le bon prix de base est défini, nous pouvons appliquer de manière appropriée des facteurs qui modifient la demande nocturne, tels que la saisonnalité, le jour de la semaine et les événements locaux.

Prix ​​de base initial

Lorsque vous connectez votre compte pour la première fois, vous verrez qu'un prix de base initial a été créé pour votre annonce. Ceci est créé en examinant vos prix pour les 60 prochains jours et en ajustant la saisonnalité afin d'obtenir à peu près les mêmes revenus que vous le feriez à vos prix actuels. Ceci est juste un point de référence pour vous aider à démarrer. Vous devez toujours évaluer et ajuster le prix de base avant de synchroniser votre annonce. Alors voyons comment faire ça!

Définition de votre premier prix de base

Que vous soyez un hôte expérimenté ou nouveau (voir plus d'informations ci-dessous), nous vous recommandons de définir le prix de base dans l'onglet Vue graphique de votre annonce. Ici, vous pouvez facilement identifier les tendances de la demande causées par la saisonnalité, le jour de la semaine et les événements locaux.

En regardant notre liste à Orlando, en Floride, dans la vue graphique, nous pouvons voir des pics dans les prix suggérés montrant des variations entre les jours de semaine et les week-ends, des prix suggérés plus bas en basse saison et des prix suggérés plus élevés en haute saison, ainsi que des pics pour les vacances.

La vue graphique est également un excellent endroit pour voir l'impact de la modification du prix de base sur les 365 prochains jours.

Donc, avec un prix de base de €150, nous suggérons un prix par nuit de €173 pour le 30 août 2019 (fête du Travail), par exemple. Avec un prix de base de €200, nous proposons un prix par nuit de €231 pour le 30 août 2019.

Hôte / propriétaire expérimenté

Si vous louez votre propriété depuis un certain temps, vous devez définir votre prix de base au prix moyen auquel vous avez effectué des réservations. Par exemple, si vous facturez €200 par nuit en été et €150 en hiver, la moyenne est de 175 USD. Vous pouvez définir votre premier prix de base à €175. Si vous avez simplement un prix en semaine et un prix le week-end, ce serait la moyenne de ces deux.

Nouveau dans les locations de vacances

Si vous êtes un nouvel hôte et que vous n'avez pas encore de réservation, nous vous recommandons de consulter l'onglet Annonces à proximité. Ici, vous pouvez voir des informations sur les annonces de votre région avec lesquelles vous êtes directement en concurrence. Dans un premier temps, triez les annonces à proximité par score de santé et concentrez votre attention sur les annonces présentant de bons scores de santé. Un bon score de santé signifie généralement que l'établissement réserve bien, c'est donc un bon guide pour savoir quel pourrait être votre prix de base de départ.

Cela dit, en règle générale, nous ne recommandons pas de prendre des décisions sur le prix de base en copiant votre concurrence locale. Comme nous aimons le dire, vous ne voudriez pas tromper un étudiant C! Nous vous recommandons plutôt d'ouvrir quelques annonces sur Airbnb, Booking.com et / ou VRBO pour voir à quoi elles ressemblent en ligne. Ainsi, par exemple, si vous trouvez une annonce similaire à la vôtre mais que la vôtre a un pool, vous pourrez peut-être facturer un prix plus élevé.

Un autre bon guide pour savoir où définir votre prix de base initial est le tableau des prix de quartier dans l'onglet Données du marché de votre annonce. Ici, vous pouvez voir les prix moyens d'Airbnb, Booking.com et / ou VRBO pour un jour donné et voir comment nos prix suggérés se comparent à votre prix de base actuel. Vous pouvez également basculer sur le prix moyen Airbnb, Booking.com et / ou VRBO pour l'année pour voir si votre prix de base est en ligne.

Si votre annonce est toute neuve et n'a pas encore d'avis, une fois que vous avez défini votre prix de base, nous vous recommandons de définir des remises de dernière minute agressives pour votre annonce. Cela vous garantira des réservations à court terme et vous aidera à créer ces critiques 5 étoiles importantes.

Ajuster votre prix de base

Alors maintenant que vous avez un bon prix de base de départ, vous êtes prêt à partir. L'étape suivante consiste à vérifier dans quelle mesure vous réservez à ce prix de base pour déterminer si vous avez le bon prix de base ou si vous devez l'ajuster.

C'est là que votre score de santé entre en jeu. Votre score de santé est conçu pour être une boucle de rétroaction de la performance de votre prix de base là où il est actuellement défini. Il s'agit essentiellement d'une mesure de votre rythme de réservation et vous aide à déterminer si votre annonce est réservée trop rapidement, trop lentement ou tout simplement.

Pour surveiller votre rythme de réservation par rapport au rythme de réservation idéal sur votre marché, survolez le "?" à côté de Occupation sur votre tableau de bord Beyond Pricing:

En général, nous vous conseillons de réduire de 5 à 10% le prix de base de cette annonce si les performances de votre fiche sont "trop ​​faibles", la meilleure étape suivante pour commencer à enregistrer davantage de réservations.

À l'inverse, si les performances de votre fiche sont "trop ​​élevées", l'étape suivante consiste à augmenter votre prix de base de 5 à 10% pour commencer à capturer les réservations avec un tarif quotidien moyen (ADR) plus élevé.

Jetons un coup d'œil à quelques exemples.

Pour notre liste à San Francisco, Californie, le pourcentage de réservation idéal est de 52% réservé pour les 30 prochains jours et nous sommes réservés à 76%. Le pourcentage de réservation idéal pour les 90 prochains jours est de 24% et nous sommes réservés à 75%. Nous sommes beaucoup plus élevés que les idéaux et avons un score de santé juste mais pas idéal de 69.
Action: augmenter le prix de base
Pour notre liste à Palm Springs, Californie, le pourcentage de réservation idéal est de 63% réservé pour les 30 prochains jours et nous sommes réservés à 3%. Le pourcentage de réservation idéal pour les 90 prochains jours est de 31% et nous sommes réservés à 1%. Nous sommes bien inférieurs aux idéaux et avons un faible score de santé de 6.
Action: Diminuer le prix de base
Pour notre liste à Orlando, en Floride, le pourcentage de réservation idéal est de 66% réservé pour les 30 prochains jours et nous sommes réservés à 80%. Le pourcentage de réservation idéal pour les 90 prochains jours est de 36% et nous sommes à 64%. Nous sommes très proches des idéaux et avons un excellent score de santé de 80.
Action: aucun ajustement du prix de base nécessaire

Nous vous recommandons de surveiller votre rythme de réservation au moins toutes les deux semaines pour déterminer efficacement le prix de base optimal pour votre annonce.

Nous n'ajustons pas automatiquement votre prix de base pour vous, car nous savons que nous ne disposons pas toujours d'informations parfaites sur le fait que les dates de votre annonce sont bloquées pour un usage personnel ou bloquées en raison d'une réservation sur une autre chaîne.

Beaucoup de gens se demandent pourquoi il n'est pas nécessairement bon d'être complet. Parfois, cela signifie que nous savons que vous pourriez être réservé à un tarif plus élevé, donc vous laissez de l'argent sur la table.

Frais supplémentaires et votre prix de base

Nos recommandations de prix correspondent à votre tarif par nuit. Mais nous comprenons que vous avez d'autres frais associés à votre annonce et ceux-ci sont indirectement pris en compte dans notre algorithme. Nos directives générales sont:

Frais de nettoyage - Chargez ce qu'il vous en coûte. De cette façon, même si vous recevez une réservation d'une nuit à un tarif avantageux, vous serez toujours sûr de couvrir vos frais. C'est aussi la bonne chose à faire.

Frais d'invité supplémentaire - En règle générale, nous ne recommandons pas de facturer des frais d'invité supplémentaire pour moins de deux fois le nombre de lits.

Par exemple: si vous avez une liste de deux chambres avec deux lits, les quatre premiers invités seront gratuits.

Beyond Pricing s'adapte à ces derniers en examinant la rapidité avec laquelle votre annonce est enregistrée.

Par exemple: disons que vous et un voisin avez tous deux d'excellents appartements d'une chambre disponibles pour 200 $ par nuit. Si vos frais de nettoyage sont de 200 $ et les leurs de 50 $, vous obtiendrez probablement moins de réservations que votre voisin. Si vous obtenez trop peu de réservations, votre pourcentage de réservation sera trop bas, votre score de santé diminuera et vous saurez qu'il est temps de réduire votre prix de base à, disons, 150 USD par nuit.

Nous vous recommandons de consulter d'autres annonces dans votre région pour voir le montant moyen des frais de nettoyage et des frais d'invité afin que vous n'ayez pas à compenser cela avec un tarif de chambre inférieur.

Prix ​​minimum

Votre prix minimum est le tarif le plus bas que vous seriez prêt à accepter pour une nuit. Cela dépend entièrement de vous. Nous vous recommandons de le régler aussi bas que vous vous sentez à l'aise. Cela ne signifie pas que notre tarification suggérée atteindra un jour ce point; il permet plutôt une fluctuation appropriée du taux quotidien compte tenu de la demande sur votre marché. N'oubliez pas qu'un prix minimum élevé entraînera probablement moins de réservations en période de faible demande et limitera les réservations de dernière minute.

Si vous réduisez votre prix de base, vous devrez peut-être également réduire votre prix minimum pour permettre à nos suggestions de prix de fluctuer.

Pour notre inscription à Orlando, en Floride, si nous réduisons notre prix de base de 150 $ à 100 $, vous pouvez voir que pendant les périodes de faible demande, nous atteignons notre prix minimum de 90 $ et nous proposons essentiellement des prix fixes en septembre. Si nous réduisons notre prix minimum de 90 $ à 70 $, vous pouvez voir nos prix suggérés fluctuer davantage tout au long de cette période.


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